وب سایت مقام معظم رهبری
وب سایت ریاست محترم جمهور
پرسش‌های متداول
1 - تفاوت قولنامه و بیع نامه- دوماه پیش طی یک قولنامه,ملکی را از شخصی خریدم وقرار شد به محضر برویم تا سند رسمی به نام من تنظیم شود.حالا که کار از کار گذشته و قولنامه هم تنظیم وامضا شده,دوستان می گویند<<اشتباه کردی,باید مبایه نامه تنظیم می کردی.با قولنامه طرف می تواند زیر قولش بزند!>>آیا این موضوع صحت دارد؟
دو نفر که با اراده خودشان وبا توافق کامل قراردادی تنظیم میکنند,باید مطمئن باشند که این قرارداد اگر برخلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد,بر اساس ماده (10)قانون مدنی,به عنوان یک قرارداد خصوصی قابل احترام و لازم الاجرااست اما اینکه عنوان این قرارداد,قولنامه باشد یا مبایعه نامه و یا بیع نامه,فی نفسه مهم و موثر در مقام نیست چرا که مهمترین بخش اینگونه قراردادها,مفاد آن است.شیوه تنظیم,مدت و مبلغ قرارداد,نحوه پرداخت,موارد فسخ و ساقط کردن حق فسخ و مسائلی از این دست,اگر در مفاد قرارداد بشکلی دقیق و محکم آمده باشد,در آن صورت چه عنوان این قرارداد,قولنامه باشد و چه مبایعه نامه و یا هر عنوان مشابه دیگر,در قدرت اجرایی قرارداد و یا محکمه پسند بودن یا نبودن آن تاثیری ندارد.زیر قول زدن را که دوستانتان تصور می کنند فقط معطوف به (قولنامه) است,بیشتر به یک اشتباه مصطلح می ماند,چراکه این اتفاق متاسفانه بدلیل عادت بسیاری از طرفهای قرارداد ممکن است در مبایعه نامه و یا هر عقد یا معامله دیگری هم بیفتد و هیچ ارتباطی به (قول) در (قولنامه)ندارد.مهم انست که چنین اتفاقی افتاد,مفاد قرارداد بگونه ای باشد که برای چنین مواقعی,خساراتی را پیش بینی کرده باشد.البته بد نیست بدانیم که در بیع قطعی,شرط فسخ و خسارت ناشی از فسخ محلی ندارد چنانچه چنین شرطی وجود داشته باشد عنوان قولنامه بیشتر باشد متبادر به ذهن می شود.
2 - قطعه زمینی را بصورت وکالتی از دیگری خریدم و قرار گذاشتیم که بعد از ساخت بنا,مبلغ چهل هزار تومان به فروشنده بدهم تا سند قطعی در دفتر خانه به نام من منتقل شود،اما حال که به مرحله عمل رسیده است،فروشنده می گوید یک میلیون تومان می گیرم و این کار را می کنم.آیا او چنین حقی دارد؟ من باید در این شرایط چه کنم؟
بستگی دارد! اگر در این زمینه ،یک قرارداد خصوصی بین شما و فروشنده تنظیم شده باشد ،بنی بر توافقات به عمل آمده در این قرارداد. شما و طرف قرارداد باید مطیع و مجری تعهدات خود باشید و اگر در این باره قراردادی تنظیم نشده باشد ، در صورت داشتن (( وکالت بلاعزل )) که در آن (( حق انتقال به غیر یا به خود )) ذکر شده باشد ، میتوانید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی ،سند قطعی این زمین را به نام خود ثبت کنید . اما در صورتی که چنین حقی (دریافت این مبلغ) برای او در وکالت نامه پیش بینی نشده باشد ،شما میتوانید از طریق ثبت داد خواست در دادگاه ،الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مقام قضایی خواستار شوید.در هر حال، آنچه در این پرونده اهمیت دارد . این است که فروشنده تحت هیچ عنوان حق ندارد یرای انتقال قطعی سند رسمی به خریدار دارای وکالت نامه، تعهد جدیدی برای شما بتراشد و یا به بهانه های دیگر مبلغ تازه ای را از شما مطالبه کند، مگر در شرایطی که تعهدات و یا مبالغ جدید ، از قبل ، به نوعی در وکالت نامه آمده باشد و یا دسته کم به صورت کلی مورد پذیرش طرفین ، در اینجا مخصوصا شما به عنوان خریدار، قرار گرفته باشد .
3 - خرید و فروش املاک اوقافی ،میخواستم بدانم نحوه خرید و فروش املاک اوقافی چگونه است ؟
عرصه زمین ها اوقافی خرید و فروش نیست و باید با انعقاد قرارداد با اداره اوقاف، اجاره شود اما اعیانی که در آن ساخته شده میتواند قابل خرید و فروش باشد و این اعیانی ها دارای سند رسمی هم هستند.
4 - انخام معاملات قسطی ;در انجام معاملات بخصوص اگر قسطی باشد چه مواردی را باید رعایت کنیم ؟
اگر خریدار هستید اول باید جنس و یا کالایی را که میخواهید بخرید به دقت ملاحظه نمایید و مندرجات سند را با موضوع معاملات تطبیق دهید که اختلاف نداشته باشد. اگر کالا است دقت نمایید که از سازندگان اصلی بوده و اگر گارانتی دارد ، صادره از نمایندگی اصلی سازنده باشد سپس مبادرت به تنظیم مبایعه نامه حداقل در دو نسخه نمایید و در آن ضمن درج مشخصات و آدرس دقیق خریدار و فروشنده مبلغ دقیق مبیع و میزان پیش پرداخت و تعداد اقساط و مواعد پرداخت هر قسط را مشخص نمایید .اگرلازم به انتقال سند مالکیت پس از اتمام اقساط است ضمن تعیین تاریخ تنظیم سند دفتر خانه ای را هم برای این منظور مشخص نمایید. برای عدم ایفای تعهدات از جانب هر کدام از فروشنده یا خریدار ضمانت اجرایی و در نهایت حق فسخ قراردهید . قرارداد را به امضای شاهدی رسانده و هر یک از طرفین یک نسخه از آن را نزد خود نگهداری نماید .
5 - برای اجتناب از مشکلات در معاملات چه مواردی باید رعایت شود ؟
مشکلات عمدتا ناشی از این است که طرف معامله به خصوص اگر فروشنده و یا ارایه دهنده کالا و خدمت باشد اصیل نیست یا این که کالا یا موضوع معامله فاقد اوصافی است که گفته میشود و یا معامله مدت دار است و به وعده وفا نمیشود . بنابراین میتوان گفت شرط اول در انجام معاملات احراز هویت طرف معامله است یعنی در صورتی که شخص حقیقی باشد لازم است اوراق هویتی او مانند شناسنامه و اصل سند مالکیت او را ملاحظه نمایید و چنانچه طرف معامله شرکت (شخص حقوقی) است امضا کننده سند معامله باید دارنده امضا تعهد آور شرکت طبق اساس نامه و روزنامه رسمی حاوی آگهی تاسیس و آخرین تغییرات باشد اگر طرف معامله به عنوان نماینده است باید ضمن ارایه مدارک فوق دلیل نمایندگی مانند وکالت نامه رسمی و یا قیمومیت و یا ولایت ( پدر و جد پدری صغیر ) را ارایه نماید .شرط دوم دقت در موضوع معامله و مشخصات آن است که با آنچه فروشنده تعریف میکند و شما طالب آن هستید مطابقت نماید . در مورد معاملات به خصوص معاملاتی که انجام تعهدات طرفین و یا یکی از آن ها به زمان بعد از انعقاد قرارداد موکول میشود حتما تنظیم قرار داد با ذکر مشخصات و آدرس طرفین معامله ،اوصاف موضوع قرارداد مبلغ ، زمان و نحوه تحویل و ضمانت اجرایی قرارداد ضروری میباشد .در مورد معاملات مهم میتوانید از نظرات مشورتی مشاوران حقوقی دادگستری هم استفاده نمایید .
6 - خد به شفعه چیست ؟
شغعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد میکند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد ،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد . یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت میشود اخذ به شفعه است .
7 - نکات مهم در تنظیم عقد قراردادهای مبایعه نامه چیست ؟
عقد : عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد .در عقد و قراردادها میبایست دقت گردد که اگرکسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام کاری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارات طرف مقابل خواهد بود . در انجام هر گونه معامله اعم از معاملات مال منقول و غیر منقور ابتدا خریدار میبایست کلیه اسناد و مدارک مربوط به مال مورد معامله را رویت و با مشخصات کامل فروشنده مطابقت نمابد چه بسا افرادی با توسل به اعمال متقلبانه اقدام به فروش مال دیگران کرده و بدون اجازه مالک اصلی اقدام به انعقاد عقود نموداند. نکته دیگر که میبایست حتما رعایت گردد این است که خریدار منزل یا ملک یا زمین میبایست تا تصویه حساب کامل بانکی عوارض شهرداری مالیات آب ، برق ، گاز ، تلفن مبلغی را نزد خود نگه داشته و پس از پرداخت کامل کلیه دیون و بدهی های متعلقه نسبت به پرداخت مابقی مورد معامله اقدان نماید در غیر این صورت پس از پرداخت کلیه مبلغ اکثر فروشندگان از پرداخت بدهی های معوقه سرباز میزنند در عقد بیع میبایست پس از توافق خریدار و فروشنده در معامله قیمت دقیق و کامل مال مورد معامله مشخص و قید گردد و مقدار جنس ، وصف ، زمان تحویل ، خسارات و غیره نیز مشخص شود میبایست توجه نمود که معامله چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالیت یا منفعت عقیدتی ندارد یا چیزی که فروشنده قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است . مثلا خرید و فروش مشروباط الکلی باطل است.
8 - مقصود از مامورين رسمي و حدود صلاحيت آن در تعرف سند رسمي چيست؟
مامور رسمي كسي است كه از سوي حكومت به انجام كاري مامور شده است و لازم نيست كه حتما بين مامور و دولت رابطه استخدامي برقرار شده باشد مانند دفاتر اسناد رسمي ، زيرا سردفتر مامور رسم به حساب مي آيد. اما مقصود از صلاحيت آن است كه مامور هم ذاتا و هم به محلا داراي قابليت قانوني براي تنظيم سند باشد براي مثال سردفتر اسناد رسمي ذاتا صلاحيت تنظيم معاملات را دارد و ليكن ذاتا صلاحيت تنظيم و صدور گواهي فوت را ندارد همانطور كه كارمند اداره ثبت احوال ذاتا صلاحيت صدور گواهي طلاق يا ازدواج را ندارد. از طرفي ممكن است كه مامور ذاتا صلاحيت صدور گوتهي طلاق يا ازدواج را ندارد. از طرفي ممكن است كه مامور ذاتا صلاحيت انجام كاري را داشته باشد ولي محلا صلاحيت نداشته باشد براي مثال مامور اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان ورامين كه وظيفه نقشه برداري و يا تحديد حدود املاك ورامين به او واگذار شده محلا صلاحيت نقشه برداري يا تحديد حدود از اراضي شهرستان كازرون را ندارد.
9 - اسناد رسمي چه مزايايي دارد؟
اگر بخواهيم مزايا و حدود اعتبار اسناد رسمي را احصاء كنيم عبارتند از :(1) اسناد رسمي درباره ي طرفين تنظيم كننده و جانشين قانوني يشان مانند ورثه آنان معتبر مي باشد (2) تاريخ تنظيم سند رسمي نه تنها نسبت به طرفين معامله بلكه نسبت به ساير اشخاص نيز اعتبار دارد پس اگر آقايان(الف) و (ب) با سند رسمي اتومبيلي را معامله كنند و پس الف با سند عادي به تاريخ قبل يا بعد از آن با ديگري همان اتومبيل را معامله نمايد تاريخ سند رسمي نسبت به اين شخص ثالث نيز معتبر ميباشد و نمي توانند صرفا به استناد سند عادي اتومبيل را از مالكيت آقاي (ب) خارج كنند (3) در مقابل سند رسمي انكار و ترديد قابل توجه نمي باشد و صرفا مي توان نسبت به آن ادعاي جعل كرد زير اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمي است براي مثال اگر (الف) به استناد سند رسمي از آقاي (ب) مطالبه وجه كند آقاي (ب) نمي تواند بگويد كه من چنين سندي را امضا نكردم و منتسب به من نيست و الف بايد ثابت كند كه سند را من امضا زدم بلكه فقط ميتواند ادعاي جعل كند كه در اين حالت مسلما بار اثبات اي ادعا نيز با اوست و اگر نتواند جعليت سند رسمي را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمي است و به پرداخت وجه مندرج در سند محكوم خواهد شد مگر اينكه ثابت كند كه سند به جهتي از جهات قانوني از اعتبار افتاده است براي مثال وجه آن را پرداخته است.
10 - دفاع از سند عادي - در مواردي كه دارنده سند مالكيت دادخواست خلع يد عليه متصرف داده باشد و خوانده دفاع به سند عادي خريداري از شخص خواهان استناد ميكند آيا با توجه به اجراي قوانين شرعي سند عادي تاب مقاومت در برابر سند مالكيت را دارد؟ و در صورت رسيدگي به اصالت آن دادگاه مي تواند دعوي خلع يد را به لحاظ اينكه ملك قبلا فروخته شده رد نمايد يا خير؟
مواد (22) (47) (48) قانون ثبت اسناد تاكنون فسخ نگرديده و مانند گذشته اعتبار دارد بنابراين مفاد ماده (48) مذكور كه مقرر مي دارد هر سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد لازم الرعايه است و البته وجود مواد فوق هيچ گاه مانع از آن نبوده و نمي باش كه در دادگاه دلايل و مداركي را كه ممكن است براي اثبات انجام معامله ابراز بشود نپذيرد. مثلا چنانچه كسي اقرار به امري نمايد كه دليل حقانيت طرف است خواستن دليل ديگر براي ثبوت آن حق لازم نيست بنابراين اقرار به وقوع عقد بيع از طرف فروشنده بر دادگاه تحقق بيع به حق مالكيت مشتري بر مورد را ثابت مينمايد و مشتري مي تواند الزام به تنظيم سند رسمي انتقال را از دادگاه تقاض بخواهد .
آبروي حسين به كهكشان مي ارزد ، يك موي حسين بر دو جهان مي ارزد ، گفتم كه بگو بهشت را قيمت چيست ، گفتا كه حسين بيش از آن مي ارزد
تبلیغات:
 طراحی و اجرا: داده پردازان و آداک                                 كليه حقوق این وب سایت براي اتحادیه صنف مشاورین املاک استان زنجان محفوظ است.